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据统计不良资产的抵押物60%都是涉及到房地产，因为金融机构放贷款时都偏向于要求有抵押物，而抵押物最值钱的基本就是房地产和土地。因此这一轮不良资产的抵押率是相对充足的，而最重要的抵押物就是房地产和土地。不良房地产项目的投资和处置需要综合的、跨界的能力，要打通“法律+金融+地产”三个维度。
01法 律 维 度
基本上每个不良地产项目都涉及很多复杂的法律关系和诉讼问题，能否理解这些法律关系，对于处置是否成功至关重要。
比如了解法院里诉讼的程序，基层法院到中等法院到高院，从立案到审查到执行，破产和解、破产重组、破产清算、究竟每个程序是怎么样的？需要多长时间？你才能判断你的资金流进去以后大概要放多长时间，然后这个案子什么时候会结，这个就涉及到很多法律的问题。
如果已经进行到了司法拍卖阶段，说明该资产的产权关系已基本理清，在这种情况下，能够缩减部分处置时间。相应的投资周期也会缩短。
02金 融 维 度
项目里面涉及的债权债务究竟怎样，隐形负债和或有负债怎样？哪个债权是优先偿还的的，哪个是第二顺位的，哪个是最后偿还的，清偿率能达到多少，你是要判断的。
比如工程欠款债权在竣工报告后的6个月内是有优先受偿权的，是优先于银行的抵押债权的，很多人以为银行有抵押的债权是最优先偿还的，还有包括拖欠员工工资、社保，拖欠政府的税款，这些债权的清偿顺序都需要了解。
又比如项目里的每笔融资或者投资究竟是股权还是债权，是固定还是浮动，是明股实债还是本质上是股，需要了解后才知道处置的方法。债权债务的重组需要清楚金融产品和交易结构。
03房 地 产 维 度
在不良资产这个行业里，早期做的比较好的人都是律师背景出身，因为律师能打官司，了解法院的关系又熟悉诉讼流程。
比如一个项目正常价10亿，涉及比较复杂的法律和诉讼问题，但只要把法律和官司搞定、6亿就能拿下来，那么就不用懂房地产，也不用懂金融，只要能拿下来就肯定赚，因为标的物的利润足够多，大部分风险都可以通过利润里面化解，所以这个项目的获取中，法律知识和技能成为了最重要的竞争力。
但如果这个项目10亿但需要9亿才能拿下来，只有1亿利润的话，可能光懂法律和官司还不行，还得做房地产开发运营，把抵押物的价值从10亿提升到12亿才有更多的利润空间。
这一轮不良资产的投资逻辑就是需要跨界整合的能力，光懂法律不行，需要懂金融、懂法律，有的案例还需要懂资本市场和PE投资（私募股权投资）的逻辑。
比如说乐视的案例，乐视有电视业务、有汽车业务、有生态链、还有房地产资产。投资和重组乐视这样一个公司需要的能力就更跨界、更复杂了。
首先乐视在北京有几个地产项目和土地，这些资产剥离出来值多少钱，处置后能否清偿负债？
第二，它的主营业务，乐视的电视、汽车、能源，这种究竟怎么样去估值。这就涉及到PE的投资和估值逻辑，比如需要分析行业未来增长空间怎么样，业绩增长是通过并购重组还是通过自然生长、内在生长？
第三，债权债务情况怎样买哪些是紧急债务，哪些是传统融资？哪些是资本市场融资？等等一系列问题。
所以对这个公司进行估值的时候，既要对资产和土地进行估值，还要按照PE的逻辑对它的主营业务进行估值，还需要了解债务重组的可能性和突破点。投资像乐视这样的困境企业需要系统的知识和高超的技术，可能跨了法律、金融、房地产，还有资本市场等维度。
看到这里，初涉不良资产的拍企们是否心中有数了？其实就像是前边提到的，不良资产的抵押物60%都是涉及到房地产，所以究根结底，我们处置的大多数不良资产属性是房地产。只是加上了“不良资产”的标签，相对应的多了法律、金融还有房地产维度的问题。所以想要啃下不良资产这块骨头，还需要企业加紧学习，更好的让拍卖成为不良资产处置的重要途径！
——来源：中拍协